Estándares de evidencia
En el sector inmobiliario casi todo el «dato de mercado» que circula en una junta es material de marketing. Nuestra respuesta no es desconfiar de todo: es calificar cada dato y declarar por escrito qué se puede concluir de cada nivel. Ésta es la misma escala que el sistema usa internamente para etiquetar cada cifra que produce.
Cómo se califica cada dato y qué concluimos de cada nivel.
| Nivel | Fuente | Qué responde |
|---|---|---|
| AEvidencia primaria del cliente | Datos operativos que el cliente posee y autoriza: inventario, corridas financieras, exportes de CRM, contratos. | Suficiente para sostener una recomendación de grado de inversión. Manda sobre cualquier fuente inferior en la misma pregunta, incluso si la contradice. |
| BFuente oficial o institucional | Organismos públicos y bancos centrales: INEGI, Banxico, SHF, CONAPO. | Suficiente para establecer contexto de mercado y macro. No sustituye la evidencia del cliente sobre el desempeño de un proyecto específico. |
| CObservación directa de mercado público | Lecturas de lo que el mercado publica: anuncios de portales, precios pedidos, inventario listado, señales de demanda digital. | Suficiente para posicionamiento y rangos de precio pedido. Nunca para precio de cierre ni absorción: un anuncio es una intención, no una transacción. |
| DAnálisis independiente de tercero | Estudios de valuadoras, consultoras y cámaras con método declarado. | Corrobora y contextualiza. Puede establecer un rango si el método es auditable. |
| EDerivado o secundario | Agregados de industria, prensa especializada, cifras reportadas sin método publicado. | Sólo señal direccional. No sostiene una cifra en una recomendación. |
| FMaterial de marketing o de proveedor | Brochures, sitios de proyecto, notas de venta, presentaciones comerciales — incluidas las nuestras. | Puede corroborar, nunca establecer. Ninguna conclusión descansa sobre nivel F. Este estándar descalifica estructuralmente nuestro propio material de marketing como evidencia. |
| GSin atribución o anecdótico | Comentarios de mercado, rumores de banquillo, cifras sin fuente identificable. | Contexto para formular una pregunta. Nunca evidencia para responderla. |
Dos reglas que no se negocian
Supremacía: la evidencia primaria del cliente (nivel A) manda sobre cualquier registro, proveedor o folleto en la misma pregunta.
Techo de marketing: el material de marketing (nivel F) puede corroborar, nunca establecer — y eso incluye el nuestro.
Etiquetas epistémicas
El nivel dice de dónde viene el dato. La etiqueta epistémica dice qué tipo de afirmación es. Ambas viajan con cada cifra.
- Observado
- Se leyó de una fuente. Verificable contra esa fuente en esa fecha.
- Declarado
- Lo aportó el cliente o un tercero. Es un insumo, no una verificación.
- Modelado
- Resultado de un modelo bajo supuestos declarados. Nunca es un hecho histórico.
- UNDEFINED
- No hay medición suficiente. Se imprime así, en lugar de estimarse.
Un ejemplo: la misma afirmación en dos niveles
«El precio de mercado en este submercado es de 62,000 pesos por metro cuadrado.» La frase es idéntica; lo que autoriza a concluir, no.
184 anuncios observados en portales, leídos el 12 de julio, con precio pedido y área estructurada.
Se puede concluir un rango de precio pedido y una posición competitiva. No se puede concluir a qué precio se cierra, ni qué tan rápido se vende.
El brochure de tres desarrollos vecinos y una nota de prensa del lanzamiento.
No se puede concluir nada. Puede corroborar un rango ya establecido en nivel A–C; por sí solo no sostiene ninguna cifra en una recomendación.
Ésta es la razón por la que un estudio de mercado que no declara su nivel de evidencia no es auditable: no puedes distinguir el primer caso del segundo.
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