Caso sintético (golden case GC-B): cifras ilustrativas; nada se deposita en el Cerebro Institucional como verdad de mercado.
Proyecto: Mirador Norte (Bahía Dorada, Costa del Sol) — 96 unidades, estado de ciclo de vida: pre_launch.
La recomendación de lanzamiento es un precio de 53,010 MXN/m² (estrategia penetration, percentil 0.4), plan de financiamiento P-C y liberación de fase 1 de 33 unidades con umbral de preventa 30.0%.
El alcance evaluado es launch_pricing. Bajo el escenario base y con los supuestos declarados, la velocidad modelada se ubica en 3.09–6.44 unidades/mes (base 5.15) — proyectado, no es absorción observada.
Veredicto oficial (Executive Decision Intelligence — única autoridad): GO, confianza 0.55.
Trazabilidad: THESIS-7ad1a58d9cff
El veredicto oficial es GO, emitido exclusivamente por Executive Decision Intelligence (BUILD-025). GO because InvestmentScore=70.5 (bar 60.0); coverage=1.0, confidence=0.551.
El sistema recomienda proceder con el lanzamiento bajo el precio, la estructura de financiamiento y la estrategia de liberación recomendados, con los disparadores de monitoreo armados desde la semana 1.
Alcance de lanzamiento (launch_pricing): preparación READY (cobertura 1.00). Este es el alcance certificado del paquete.
Alcance de inversión (investment_decision): preparación READY_WITH_LIMITATIONS (cobertura 0.50). La decisión de inversión requiere evidencia adicional — transacciones, inventario y absorción verificados — antes de un dictamen de grado de inversión.
Componentes de riesgo (solo insumos al kernel): AssetRisk 5.20 (low), EvidenceRisk 80.60 (high), InvestmentScore 70.50. El EvidenceRisk es estructuralmente alto pre-lanzamiento: nada está verificado aún — es honestidad, no debilidad.
| Tipo de decisión | Estatus | Cobertura | Brechas bloqueantes |
|---|---|---|---|
| financing_plan_selection | READY | 1 | — |
| investment_decision | READY_WITH_LIMITATIONS | 0.5 | verified transactions (basis:'verified' → txn_available); verified inventory; verified absorption |
| launch_pricing | READY | 1 | — |
| modeled_absorption | READY_WITH_LIMITATIONS | 1 | — |
| price_escalation | READY | 1 | — |
| release_strategy | READY | 1 | — |
| unit_type_pricing | READY | 1 | — |
Trazabilidad: THESIS-7ad1a58d9cff
La recomendación de lanzamiento es 53,010 MXN/m², obtenida al ubicar la estrategia penetration en el percentil 0.4 del rango de mercado realizado y acotarla entre el piso protegido por margen (51,316 MXN/m²) y el techo defendible (56,050 MXN/m²).
El rango de mercado se construyó sobre evidencia observada de asking (n=7) con un haircut declarado de 5.0% (assumed): p25 51,775 · p40 53,010 · p50 54,150 · p75 56,050 MXN/m². El asking no es precio de cierre; la realización aplica el haircut asumido hasta calibrar.
El piso de costo declarado es 39,000 MXN/m². Con los supuestos declarados, el ingreso total proyectado al precio recomendado es $409,237,200 MXN (proyectado, según escenario).
| Concepto | Valor | Nota |
|---|---|---|
| Precio de lanzamiento recomendado (MXN/m²) | 53,010 | estrategia penetration · percentil 0.4 |
| Piso de costo (MXN/m²) | 39,000 | cost floor (declarado T1) |
| Precio protegido por margen (MXN/m²) | 51,315.79 | piso defendible por margen objetivo declarado |
| Techo defendible (MXN/m²) | 56,050 | p75 del rango realizado |
| Rango de mercado realizado p25 (MXN/m²) | 51,775 | n=7 · haircut 0.05 (assumed) |
| Rango de mercado realizado p40 (MXN/m²) | 53,010 | |
| Rango de mercado realizado p50 (MXN/m²) | 54,150 | |
| Rango de mercado realizado p75 (MXN/m²) | 56,050 | |
| Ingreso total @ precio recomendado (MXN) | 409,237,200 | proyectado (según supuestos declarados) |
Trazabilidad: SYN-08eb030ed3a6, SYN-8e7d9a043df7, SYN-fdd4a2a213ae, SYN-d29435291ef5, DRA-ac60b35933d5
La matriz por tipología deriva del precio base por m² con ajustes declarados de tamaño y nivel, re-normalizados a la media ponderada por área (los ajustes son valores declarados por defecto hasta que una cohorte n≥8 derive la pendiente):
MN-A — 60 m² × 40 uds · 55,089 MXN/m² · precio unitario $3,305,354 MXN · margen 25.2% · vs benchmark 1.7%.
MN-B — 85 m² × 40 uds · 53,085 MXN/m² · precio unitario $4,512,206 MXN · margen 22.5% · vs benchmark -2.0%.
MN-C — 120 m² × 16 uds · 50,279 MXN/m² · precio unitario $6,033,424 MXN · margen 18.4% · vs benchmark -7.1%.
| Tipología | Área m² | Uds | MXN/m² | Precio unitario | Benchmark MXN/m² | Prima vs benchmark | Margen | Origen de ajuste |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MN-A | 60 | 40 | 55,089.24 | 3,305,354.26 | 54,150 | 0.0173 | 0.2521 | declared_default |
| MN-B | 85 | 40 | 53,084.78 | 4,512,206.11 | 54,150 | -0.0197 | 0.2253 | declared_default |
| MN-C | 120 | 16 | 50,278.53 | 6,033,424.08 | 54,150 | -0.0715 | 0.1843 | declared_default |
Trazabilidad: SYN-976e203becfd, DRA-4990bb8cd640
El plan recomendado es P-C por la regla de dominancia impresa: es el único candidato sin flags duros bajo el escenario base y el downside (proyectado). Bajo el escenario base, su NPV es $36,988,354 MXN, el capital de trabajo pico $69,773,043 MXN y la cobranza a la entrega 37.9%.
Plan P-A: rechazado — hard flag(s) under base/downside — plan rejected, not repaired (flags: affordability_fail). Los planes se reportan, nunca se fuerzan a factibles.
Plan P-B: rechazado — hard flag(s) under base/downside — plan rejected, not repaired (flags: affordability_fail). Los planes se reportan, nunca se fuerzan a factibles.
La adopción de un plan por compradores reales es no observada pre-lanzamiento; estas cifras son proyectadas bajo el grid de escenarios declarado.
| Plan | Escenario | NPV | WC pico | Cobranza a entrega | Break-even (mes) | Flags duros | Advertencias | Proyectado |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| P-A | downside | 10,146,475.63 | 18,793,311.35 | 0.6526 | 26 | affordability_fail | sellout_after_delivery | sí |
| P-A | base | 54,466,008.12 | 2,078,461.54 | 0.7647 | 26 | affordability_fail | — | sí |
| P-A | upside | 58,112,790.15 | 2,078,461.54 | 0.7705 | 26 | affordability_fail | — | sí |
| P-A | stress | -13,755,534 | 69,173,195.26 | 0.4488 | 35 | affordability_fail | sellout_after_delivery | sí |
| P-B | downside | 4,157,711.27 | 56,585,599.01 | 0.4845 | 26 | affordability_fail | sellout_after_delivery | sí |
| P-B | base | 45,727,181.18 | 12,428,444.31 | 0.5718 | 26 | affordability_fail | — | sí |
| P-B | upside | 48,291,746.98 | 2,078,461.54 | 0.5764 | 26 | affordability_fail | — | sí |
| P-B | stress | -17,688,337.04 | 104,508,785.94 | 0.3323 | 35 | affordability_fail | sellout_after_delivery | sí |
| P-C | downside | -1,831,053.09 | 106,050,835.78 | 0.3165 | 26 | — | sellout_after_delivery | sí |
| P-C | base | 36,988,354.25 | 69,773,042.65 | 0.3788 | 26 | — | — | sí |
| P-C | upside | 38,470,703.8 | 68,351,534.69 | 0.3823 | 26 | — | — | sí |
| P-C | stress | -21,621,140.09 | 143,687,263.54 | 0.2157 | 35 | wc_exceeds_credit_capacity; covenant_collection_fail | sellout_after_delivery | sí |
| Plan | Flags duros (base) | Flags duros (downside) | Razón |
|---|---|---|---|
| P-A | affordability_fail | affordability_fail | hard flag(s) under base/downside — plan rejected, not repaired |
| P-B | affordability_fail | affordability_fail | hard flag(s) under base/downside — plan rejected, not repaired |
| Δ NPV | Palanca |
|---|---|
| -47,193,131.03 | cancellation +1pp/mo |
| -16,578,539.48 | construction_cost +10% |
| -7,538,913.19 | delivery_delay +3m |
| -808,038.74 | sales_pace −10% |
| 672,313.31 | sales_pace +10% |
Trazabilidad: SYN-1fc083859efa, SYN-4b5f8404d0fa, SCN-3b15eae83f5d, SCN-afca04e0fe2c, SCN-d453b6c1edb6, SCN-354aef6582a7, DRA-9383b0a2bfe2
La liberación de fase 1 recomendada es de 33 unidades (34.4% del proyecto), restringida por scarcity_cap; el rango de fase va de 24 a 33 unidades. Se retienen 63 unidades para preservar margen de escalamiento. Es material de estrategia proyectado — nunca un ReleaseEvent histórico.
El umbral de preventa es 30.0% = máximo(covenant 30.0%, derivado de capital de trabajo 0.0%, piso declarado 25.0%), monitoreado contra preventas observadas.
Escalamiento de precio (proyectado, según hitos de preventa): +3.0% @ 20% vendido · +3.0% @ 40% vendido · +3.0% @ 60% vendido · +2.5% @ 80% vendido. La prioridad de tipologías es ascendente por precio unitario (proxy determinista de accesibilidad; la evidencia de demanda por tipología no existe pre-lanzamiento).
Los disparadores de siguiente liberación y de monitoreo se evalúan contra OBSERVACIONES (reservaciones/velocidad reales) una vez lanzado; la estrategia nunca afirma la realidad.
| Hito % vendido | Paso % |
|---|---|
| 0.2 | 0.03 |
| 0.4 | 0.03 |
| 0.6 | 0.03 |
| 0.8 | 0.025 |
| Prioridad | Regla | Segmento objetivo | Precio unitario | Tipología |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ascending unit price (affordability-first deterministic proxy; demand evidence per typology not available pre-launch) | — | 3,305,354.26 | MN-A |
| 2 | ascending unit price (affordability-first deterministic proxy; demand evidence per typology not available pre-launch) | — | 4,512,206.11 | MN-B |
| 3 | ascending unit price (affordability-first deterministic proxy; demand evidence per typology not available pre-launch) | — | 6,033,424.08 | MN-C |
Trazabilidad: SYN-8435a5e57300, SYN-f37b2f40bb62, SYN-2e3d4e5c0f3f, SYN-26115a8e07b1, DRA-89421ac1ba05
Bajo el escenario base y con los supuestos declarados, la velocidad modelada se ubica en 3.09–6.44 unidades/mes (base 5.15). Es una proyección — no es absorción ni venta observada, y se ancla en velocidades de estudio de competencia (n=7, base reportada).
La velocidad modelada nunca ingresa como hecho a la tesis: alcanza el veredicto solo por la ruta de escenarios del kernel. No existe absorción verificada del propio proyecto pre-lanzamiento.
Los escenarios son modelados / según escenario declarado (no probabilidades — no hay método):
Escenario downside: velocidad 3.60 u/mes (multiplicador 0.70, cancelación 1.0%) — warning under this scenario: sellout_after_delivery.
Escenario base: velocidad 5.15 u/mes (multiplicador 1.00, cancelación 0.0%) — none triggered at declared assumptions.
Escenario upside: velocidad 6.44 u/mes (multiplicador 1.25, cancelación 0.0%) — none triggered at declared assumptions.
Escenario stress: velocidad 2.58 u/mes (multiplicador 0.50, cancelación 2.0%) — hard flag under this scenario: wc_exceeds_credit_capacity; hard flag under this scenario: covenant_collection_fail; warning under this scenario: sellout_after_delivery.
Cada escenario arma disparadores de monitoreo evaluados SOLO contra observaciones: la realidad selecciona el escenario; el escenario nunca afirma la realidad.
| Escenario | ID Escenario | Ritmo (u/mes) | Mult. ritmo | Cancelación/mes | NPV | WC pico | Cobranza a entrega | Break-even (mes) | Condiciones de falla |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| downside | SCN-3b15eae83f5d | 3.605 | 0.7 | 0.01 | -1,831,053.09 | 106,050,835.78 | 0.3165 | 26 | warning under this scenario: sellout_after_delivery |
| base | SCN-afca04e0fe2c | 5.15 | 1 | 0 | 36,988,354.25 | 69,773,042.65 | 0.3788 | 26 | none triggered at declared assumptions |
| upside | SCN-d453b6c1edb6 | 6.4375 | 1.25 | 0 | 38,470,703.8 | 68,351,534.69 | 0.3823 | 26 | none triggered at declared assumptions |
| stress | SCN-354aef6582a7 | 2.575 | 0.5 | 0.02 | -21,621,140.09 | 143,687,263.54 | 0.2157 | 35 | hard flag under this scenario: wc_exceeds_credit_capacity; hard flag under this scenario: covenant_collection_fail; warning under this scenario: sellout_after_delivery |
Trazabilidad: SYN-341cc53dcaad, PJN-9b5b5a454060, DRA-0be38aa25038
El principal riesgo de evidencia es que toda la evidencia de precio es de asking — no existen transacciones cerradas para el sujeto (EvidenceRisk 80.60, high). El AssetRisk es 5.20 (low): los hechos intrínsecos del activo y la factibilidad del plan son sólidos.
Lo observado: precios de lista (asking) de la cohorte de comparables. Lo declarado: costos, restricciones, planes y supuestos del cliente (T1). Lo modelado: velocidad, NPV, cobranza y sensibilidad — proyecciones bajo escenarios declarados.
Evidencia faltante y siguiente evidencia recomendada: closed-price haircut calibration (desde client escrituras sample / SHF context, T1/T3); verified competitor velocity (desde engagement study or licensed vendor, T2/T3); post-launch reservations (desde client CRM from week 1 — flips flags when real, T1).
| Componente | Score | Etiqueta | Significado |
|---|---|---|---|
| AssetRisk | 5.2 | low | riesgo intrínseco del activo + factibilidad del plan (solo hechos) |
| EvidenceRisk | 80.6 | high | calidad/verificabilidad de la evidencia (alto pre-lanzamiento = honestidad) |
| InvestmentScore | 70.5 | high | compuesto de alcance de lanzamiento (excluye proyecciones) |
| Evidencia | Fuente | Nivel |
|---|---|---|
| closed-price haircut calibration | client escrituras sample / SHF context | T1/T3 |
| verified competitor velocity | engagement study or licensed vendor | T2/T3 |
| post-launch reservations | client CRM from week 1 — flips flags when real | T1 |
Trazabilidad: SYN-3b3dd70832f4
Todos los insumos prospectivos se apoyan en supuestos declarados, impresos íntegramente en el registro de supuestos y limitaciones. Los puntos clave: el haircut asking→realizado es asumido (0.05, banda [0.03, 0.08]) hasta calibrar con precios de cierre; la base de precio es asking, no cierre; no hay transacciones, inventario ni absorción verificados (pre-lanzamiento); los ajustes por tipología son valores declarados por defecto; y no existen actuales post-lanzamiento.
Postura de privacidad: no se ingiere PII de compradores, ni datos de CRM, ni información de cliente en vivo; el caso golden es sintético y no se deposita nada en el Cerebro Institucional como verdad de mercado.
| Detalle |
|---|
| asking→realized haircut h=0.05 (assumed; band [0.03, 0.08]) |
| cohort minimum declared at 7 (normative default 8) |
| default applied: constraints.discount_bounds = [0.0, 0.1] |
| default applied: constraints.escalation_milestones = [0.2, 0.4, 0.6, 0.8] |
| default applied: constraints.escalation_step_cap = 0.03 |
| default applied: constraints.escalation_target_uplift = 0.115 |
| default applied: constraints.risk_tolerance = "moderate" |
| knowledge_coverage := declared-scope DRA evidence_coverage |
| scenario grid: {"base": {"cost_inflation_annual": null, "cxl_m": 0.0, "delay_months": 0, "pace_mult": 1.0, "rate_bp": 0}, "downside": {"cost_inflation_annual": null, "cxl_m": 0.01, "delay_months": 0, "pace_mult": 0.7, "rate_bp": 0}, "stress": {"cost_inflation_annual": null, "cxl_m": 0.02, "delay_months": 0, "pace_mult": 0.5, "rate_bp": 0}, "upside": {"cost_inflation_annual": null, "cxl_m": 0.0, "delay_months": 0, "pace_mult": 1.25, "rate_bp": 0}} |
| unit-type adjusters: declared defaults (size elasticity −0.15%/m², floor premium +0.4%/level) |
| Detalle |
|---|
| Anchors are engagement-study velocities (mostly reported basis); no verified own-project series can exist pre-launch. |
| Band and adjusters are declared defaults, printed in assumptions. |
| Modeled velocity is a PROJECTION under declared assumptions — it is not observed absorption and must render as 'proyección / modelado'. |
| No verified transactions/inventory/absorption inform this range (pre-launch). |
| Price basis: asking — asking is not a closed price; realized values apply the assumed haircut h=0.05 (band [0.03, 0.08]); never presented as measured until calibrated. |
| Single evidence source — concentration risk feeds EvidenceRisk. |
| adjusters are declared defaults until a cohort n≥8 derives the slope |
| capped at READY_WITH_LIMITATIONS by construction: anchors are reported-basis; verified absorption for this project cannot exist pre-launch |
| comparable cohort n=7 accepted under a declared minimum below the normative 8 — widen the cohort to harden the range |
| cost inputs are client-declared (T1), not independently audited |
| derived entirely from the modeled velocity projection |
| escalation holds only while observed velocity stays above the floor |
| escalation holds only while observed velocity ≥ declared floor |
| execution requires observed triggers; ORE- records are executed-only |
| expected-value cancellation model; nominal MXN; declared cost curves |
| investment-grade readiness capped at READY_WITH_LIMITATIONS without basis:'verified' commercial truth (QRO behavior, unchanged — RFC-007 §12) |
| launch-scope readiness: rubric = evidence completeness for the LAUNCH decision; internal sales history cannot exist pre-launch and is not required |
| margin target is a declared constraint — never relaxed silently |
| never force-feasible: an unsatisfiable target is reported, not repaired |
| one-at-a-time only; interaction effects not modeled |
| per-typology market benchmarks are cohort-level, not typology-level |
| phase-1 collections depend on realized pace — projection-dependent sizing |
| plan uptake by real buyers is unobserved pre-launch |
| price realization depends on the assumed haircut until calibrated |
| stress scenario may still fail — reported, not hidden |
| the plan itself is advisory; acquisition is an engagement decision |
| threshold is a launch constraint, monitored against observed presales |
| triggers must be armed against OBSERVED reservations/velocity post-launch |
1. Aprobar el precio de lanzamiento y la estructura de financiamiento recomendados en comité, documentando los supuestos declarados.
2. Armar los disparadores de monitoreo (reservaciones netas, velocidad rodante, cancelación, precios de competencia) contra OBSERVACIONES desde la semana 1.
3. Iniciar el plan de evidencia faltante para habilitar el grado de inversión: closed-price haircut calibration; verified competitor velocity; post-launch reservations.
4. Brief stakeholders with this thesis.
5. Define stage gates and KPIs.
6. Schedule a re-evaluation trigger on RiskScore.
Trazabilidad: THESIS-7ad1a58d9cff