Board Memo — Mirador Norte · Estrategia de Lanzamiento

TRIDENT Launch Strategy Intelligence · CAPABILITY-001C-3 · engagement ENG-GC-B · corte 2026-06-30 · alcance: launch_pricing

Decisión requerida

Aprobar el precio de lanzamiento, la estructura de financiamiento y la estrategia de liberación de fase 1 para Mirador Norte (Bahía Dorada, 96 unidades, pre-lanzamiento).

Recomendación

• Precio de lanzamiento: 53,010 MXN/m² (estrategia penetration, percentil 0.4).
• Plan de financiamiento: P-C (regla de dominancia; único sin flags duros base+downside).
• Liberación fase 1: 33 unidades · umbral de preventa 30.0%.
• Absorción modelada: 3.09–6.44 u/mes (base 5.15) — proyectado, según escenario.
• Veredicto oficial (Executive Decision Intelligence — única autoridad): GO, confianza 0.55.

Rationale

El precio se ubica en el percentil 0.4 del rango de mercado realizado y se acota entre el piso protegido por margen (51,316 MXN/m²) y el techo defendible (56,050 MXN/m²). El alcance de lanzamiento está READY; el alcance de inversión permanece en READY_WITH_LIMITATIONS por falta de evidencia verificada (transacciones, inventario, absorción).

Implicaciones financieras (proyectado, según escenario)

• Ingreso total @ precio recomendado: $409,237,200 MXN.
• Plan P-C bajo escenario base: NPV $36,988,354 MXN · capital de trabajo pico $69,773,043 MXN · cobranza a la entrega 37.9% · break-even mes 26.
• Planes rechazados: P-A, P-B (afectados por flags duros — reportados, no forzados a factibles).

Riesgos

• AssetRisk 5.20 (low); EvidenceRisk 80.60 (high).
• Palanca de mayor impacto en NPV: cancellation +1pp/mo (Δ $-47,193,131 MXN).
• El escenario de stress puede fallar (WC excede capacidad de crédito; covenant de cobranza) — reportado, no oculto.

Limitaciones de evidencia

• Anchors are engagement-study velocities (mostly reported basis); no verified own-project series can exist pre-launch.
• Band and adjusters are declared defaults, printed in assumptions.
• Modeled velocity is a PROJECTION under declared assumptions — it is not observed absorption and must render as 'proyección / modelado'.
• No verified transactions/inventory/absorption inform this range (pre-launch).
• Price basis: asking — asking is not a closed price; realized values apply the assumed haircut h=0.05 (band [0.03, 0.08]); never presented as measured until calibrated.

Acciones siguientes

• Aprobar precio y estructura de financiamiento; documentar supuestos declarados.
• Armar disparadores de monitoreo contra observaciones desde la semana 1.
• Iniciar: closed-price haircut calibration (desde client escrituras sample / SHF context, T1/T3).
• Iniciar: verified competitor velocity (desde engagement study or licensed vendor, T2/T3).
• Iniciar: post-launch reservations (desde client CRM from week 1 — flips flags when real, T1).

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Afirmaciones prospectivas = proyecciones bajo supuestos declarados (RFC-007 §16). Veredicto: BUILD-025 únicamente. Grado de inversión requiere 001C-1 / 001C-2 o datos del cliente.